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奥飞娱乐土地腾挪术:仙剑奇侠传5前传用地性质变更前火速交易

  发布时间:2018-10-17 10:05        点击数:

  作为曾经“国内动漫第一股”的奥飞娱乐股份有限公司(002292.SZ,以下简称“奥飞娱乐”),盈利能力已经跌落低谷。

  2017年奥飞娱乐归属上市公司股东的净利润只有9000万元,2016年度、2015年度公司归母净利润均接近5亿元,奥飞娱乐2017年净利润水平触及过去10年以来的新低。

  奥飞娱乐是一家以玩具销售、婴童用品和动漫影视等为主营业务的上市公司,但该公司2017年净利润却主要来自名下一宗土地转让出售,7600万元资产处置收益占公司净利润约85%。

  奥飞娱乐的土地出售收益在2017年利润表内列报为非经常性损益,如果扣除掉非经常性损益,该公司主营业务实际亏损1.6亿元。奥飞娱乐也因此引起了深交所问询,要求其补充公司扭亏的主要措施。

  据《中国经营报》记者获悉,这宗土地转让对价为1.23亿元,受让方为奥飞娱乐实际控制人蔡东青及其关联人控制的公司。

  该宗土地转让时机十分微妙。地块转让不久后,这宗土地即被纳入当地政府的“三旧”改造计划,土地用途从工业用地变更为居住用地。

  将来这宗居住用地上进行的住宅开发及获取的利润,已经与奥飞娱乐毫无关系,全部房地产开发收入将落入蔡东青实际控制的公司。

  离奇、关联的土地出售

  奥飞娱乐曾经是国内A股第一家动漫上市公司。2015年,奥飞娱乐提出“内容为王”“国际化”以及“互联网”三大战略,打造“新世代的中国迪士尼”。

  该公司以IP为核心,通过并购、入股等方式,进行集影视动画、动漫、游戏、电影、VR等为一体的泛娱乐全产业链布局。

  2017年底,奥飞娱乐突击完成了一笔股权转让,标的资产主要为工业园及其土地使用权。

  根据公告显示,奥飞娱乐将公司名下位于汕头市澄海区文冠路中段奥迪工业园的房屋建筑物及土地使用权等资产以1.23亿元价格出售给汕头市丰迪房地产开发有限公司开发有限公司(以下简称“丰迪房地产”)。

  公司称预计本次出售将使公司净利润增加约8298万元,且作为非经常性损益计入2017年利润表内。

  转让对价上,土地使用权转让价款为5324万元,房屋建筑物转让价款5178万元,搬迁安置费1798万元。

  标的资产内所含土地使用权面积合计为4.17万平方米,房屋建筑物则主要是工业园的生产厂房、员工宿舍、员工食堂及活动室、办公楼。

  为了确定转让对价,奥飞娱乐聘请了第三方机构对工业园土地使用权进行了评估。评估情况显示,工业园土地使用权账面原值为1560万元,账面净值927万元,评估价值为5324万元。

  值得注意的是,接手奥飞娱乐土地、厂房等标的资产的受让方为丰迪房地产,该公司实际为奥飞娱乐实际控制人蔡东青及其关联人控制的公司,蔡东青持有丰迪房地产90%股权。

  奥飞娱乐与丰迪房地产的关联交易也引起深交所的关注问询,其在《关于奥飞娱乐股份有限公司2017年年报的问询函》中,要求奥飞娱乐说明公司进行本次交易的原因及必要性。

  一位分析人士表示,关联交易很容易沦为利益输送工具,上市公司通过关联交易向大股东利益输送。

  奥飞娱乐与丰迪房地产的转让交易完成后约半年时间,这宗地块即被纳入到当地政府的“三旧”改造计划。

  《中国经营报》记者获悉,2018年7月,汕头市澄海区“三旧”改造办公室发布了《汕头市丰迪房地产开发有限公司旧厂房“三旧”改造项目改造方案》。

  目前,该宗地块已被纳入汕头市澄海区2018年度“三旧”改造年度实施计划。拟实施改造后的土地用途从工业用地变更为居住用地。

  根据上述改造方案,丰迪房地产旧厂房“三旧”改造项目位于文冠路北侧、南田路东侧,用地面积141.983亩。据悉,该项目拟在2019年6月开工,分两期进行开发建设,工期为5年,预计2024年12月竣工并交付使用。

  据记者了解,目前该地块项目周边汇聚了联泰·嘉泰华府、丰迪·柏悦、丰迪·馨悦、锦骏·中冠明珠、碧桂园·学府壹号等众多商品房项目,这些楼盘主要在售产品多为107~200平方米的大户型住宅产品,在售价格大约在9000~13000元/平方米。

  盈利能力大幅削弱

  事实上,自2015年开始,奥飞娱乐基本上每年都会有出售子公司或土地资产的行为,为此前“失控式”投资的行为买单。

  据公开信息,奥飞娱乐过去8年投资了68家公司,与过去的投资布局相比,公司在2017年的外延扩张步伐明显减缓。

  2017年,奥飞娱乐全年仅对外投资了5家公司。2018年上半年,奥飞娱乐仅设立了一家子公司,同时出售和注销了3家子公司。

  借助频繁的投资、并购,奥飞娱乐的泛娱乐业务版图不断向外扩张,与此同时,也对奥飞娱乐资源分配以及业绩的协调带来巨大考验。

  多家券商评价,休整期阵痛持续,公司泛娱乐转型受挫,业务回归正常化中受到内外部利空因素影响。




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